REITs是什么意思?REITs的特点及种类

REITs释义>>

REITs：房地产信托投资基金，作为房地产证券化的重要手段，就是将一些非证券化且流动性比较低的房地产投资，转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，包含：房地产项目融资证券化、房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

REITs以发行收益凭证的方式，将大部分投资者的资金汇集起来，然后由专门的投资机构，进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

REITs特点>>

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

REITs聚集资金为中小投资者提供机会投资于利润丰厚的房地产业，人员的专业化管理将募集的资金用于房地产投资组合,分散房地产投资风险，投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

REITs 的种类>>

1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。

公司型 REITs ：以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，具有独立的法人资格，自主进行基金运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。

契约型 REITs ：则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。其本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。

二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。

2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。

权益型 REITs ：投资于房地产并拥有所有权，开始趋于从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。

抵押型 REITs ：是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源于是房地产贷款的利息。

混合型 REITs ：介于权益型与抵押型REITs 之间，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性

3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。

在发行量发行之前封闭型 REITs就被限制，不允许随意追加股份；但是开放型 REITs 可随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。

私募型 REITs是以不公开的方式募集资金，对象也是特定的，因为不允许公开宣传，所以往往不上市交易。公募型REITs则以公开方式募集信托资金，经过监管机构严格的审批才可发行，可以进行大量宣传。

两者主要区别在于：

1、投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；

2、投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；

3、在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。